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违约金能调低吗?

作者:甘靖雯      来源:本站     浏览:次

01案例说法

2017年至2018年,老爷说法律师团队代理了两家房地产开发公司与购房者之间的商品房买卖合同纠纷系列案件,共计两百余起。

某房地产公司与购房者商品房买卖合同纠纷案,公司在与购房者签订的《商品房买卖合同》中约定,逾期交房时,公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。后公司逾期交房,购房者向法院提起诉讼,要求公司每日按已付房款万分之三的标准计算,支付自约定交付日至依法通过验收并实际交付之日止的违约金。

另一房地产公司,因在准备《商品房买卖合同》文本时出现笔误,在合同中约定逾期交房时每日按购房者已付房款的千分之三计算,向购房者支付违约金。后公司逾期交房,购房者向法院提起诉讼,要求公司每日按已付房款万分之七的标准计算,支付自约定交付日至实际交付之日止的违约金。

老爷说法律师团队在接受两家房地产公司的委托后,根据《合同法》第一百一十四条:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少”之规定,结合购房者并未因公司逾期交房而遭受重大实际损失之事实,请求法院参照同地段同类房屋的租金标准调低违约金。最终,两批系列案的审理法院均在判决中将违约金调低至万分之一。未起诉的业主随后也在万分之一的违约金标准之下与公司达成了和解。

02开发商逾期交房违约金可以请求调低

《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出,《合同法》对于违约金的规定侧重于违约金的补偿性,违约金采取以补偿性为主,惩罚性为辅的立法原则,违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。同时,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”因此,在逾期交房案件中,当开发商提出请求调低双方约定的违约金时,法院是可以给予审查并适当进行调整的。衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整,法院会以实际损失作为判断标准。那么,购房者的实际损失该如何认定呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此,开发商可以主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的标准。

众所周知的是近年来随着楼市的兴旺、房价的飙涨,投资性购房已占据我国商品房销售市场极高的比例。家庭不止拥有一套房已成为常态,很多购房者购买房屋并非用于居住。在两家房产公司与业主逾期交房纠纷系列案件中,业主方未能提供其因逾期交房而实际遭受损失的真实有效证据,且大部分业主都已收房。交房已完成,对业主造成实际损失较小。

两批系列案的审理法院最终判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少的规定将案件中的逾期交房违约金调低至每日按已付房款的万分之一的标准。

法院对不合理的违约金数额进行调整,是对合同自由的适度干预,不仅能体现公平原则和诚实信用原则,还能使违约方从高额且不合理的违约金责任中解脱出来。

03购房者可主张逾期交房、逾期办证违约金

购房者可能会因此困惑,明明白纸黑字约定的违约金,法院也可以依自由裁量权对违约金数额进行调整,那么在开发商逾期交房、逾期办证的案件中该怎样最大限度地主张违约金呢?

在逾期交房案件中,购房者可以充分举证证明其因逾期交房所遭受的损失,还可以证明除了有租金损失外还存在其他损失,法院会根据购房者的实际损失来确定是否对约定的违约金进行调整。

逾期办证纠纷则可以参照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

因此购房者可以以合同约定的违约金未超过以上标准为由并且结合对开发商违约情况、程度等方面进行举证,促使法院准确把握逾期办证违约金调整的幅度。